Con l’introduzione della L. 220.2012 e suc­ces­sive mod­i­fiche (Decreto Legge 69 del 2013), al fine di poter parte­ci­pare alla pro­ce­dura di medi­azione e al fine di ottenere la man­i­fes­tazione di assenso alla soluzione bonaria, il Con­do­minio deve seguire un appos­ito iter interno.

LE CAUSE CON­DO­MINIALI IN MEDI­AZIONE SONO LE SEGUENTI:

• le cause tra il con­do­minio e il sin­golo condomino;
• le cause tra il con­do­minio e l’amministratore;
• le cause tra il con­do­minio e i terzi.

Le cause tra i sin­goli con­do­mini esu­lano dal pro­ced­i­mento interno con­do­miniale e devono in ogni caso essere pre­ven­ti­va­mente affrontate e dis­cusse in medi­azione e per lo più avranno come oggetto con­tro­ver­sia in tema di diritti reali e /​o rap­porti di buon vic­i­nato (mate­ria obbli­ga­to­ria per il pro­ced­i­mento medi­a­c­on­cil­ia­tivo ovvero pro­pri­età, uso, usufrutto)

I con­do­mini, come noto, hanno l’obbligo di tenere com­por­ta­menti con­soni al cor­retto vivere sociale, non ledendo gli inter­essi e i diritti degli altri con­do­mini, com­presi quelli sanciti dal rego­la­mento del con­do­minio, e sono tenuti al rispetto del paga­mento delle rispet­tive quote spese condominiali.

Nel caso di man­cato adem­pi­mento di uno di questi obb­lighi, la vertenza è nec­es­sario prima atti­vare il pro­ced­i­mento di medi­azione dinanzi ad un Organ­ismo di Medi­azione e suc­ces­si­va­mente, in caso di esito neg­a­tivo della pro­ce­dura bonaria, adire l’Autorità giudiziaria.

IL CON­DO­MINIO ED IL CON­DOMINO MOROSO:

Nel caso di man­cato paga­mento delle spese del con­do­minio, il pro­ced­i­mento di medi­azione non è immediato.

L’amministratore, una volta ottenuta la delib­er­azione di approvazione del pre­ven­tivo o del con­sun­tivo delle spese con­do­miniali e del con­seguente piano di riparto è obbli­gato a pre­sentare il ricorso per ingiun­zione provvi­so­ri­a­mente esec­u­tivo con­tro il con­domino moroso.

La medi­azione, quindi, non va atti­vata pre­ven­ti­va­mente nè per i pro­ced­i­menti mon­i­tori quali quello di ingiun­zione, nè nel caso di even­tuale oppo­sizione all’ingiunzione da parte del con­domino moroso ingiunto.

La medi­azione, infatti, dovrà essere atti­vata solo a seguito della pro­nun­zia da parte del giu­dice dell’opposizione in mer­ito alla clau­sola di provvi­so­ria ese­cuzione del decreto ingiun­tivo ottenuto e, quindi, suc­ces­si­va­mente alla prima udienza dinanzi al Tri­bunale adito.

Infatti, l’art. 5 comma 4 del D. Lgs. 28/​2010, che non ha subito mod­i­fiche in ragione del D. L. 69/​2013, così prevede: “I commi 1 e 2 (cioè la pro­ce­dura di medi­azione obbli­ga­to­ria e del­e­gata) non si appli­cano: a) nei pro­ced­i­menti per ingiun­zione, inclusa l’opposizione, fino alla pro­nun­cia sulle istanze di con­ces­sione e sospen­sione della provvi­so­ria ese­cuzione; … “.

IL CON­DO­MINIO E LA TUTELA DEI BENI CONDOMINIALI:

Per quanto con­cerne la tutela dei beni con­do­miniali, bisogna dis­tinguere caso per caso.

Se l’azione è ordi­naria, è nec­es­sario prima atti­vare e svol­gere il pro­ced­i­mento di medi­azione e poi, even­tual­mente, si adirà l’Autorità Giudiziaria.

Se, invece, si rende nec­es­sario agire con il pro­ced­i­mento pos­ses­so­rio, stante l’urgenza di un provved­i­mento giudiziario volto ad ottenere l’immediata tutela di una situ­azione di fatto rel­a­tiva ai beni e servizi del con­do­minio lesi dal con­domino o even­tual­mente anche da un terzo, l’art. 5 comma 6 del D. Lgs. ²⁸⁄₂₀₁₀ prevede l’accesso in medi­azione solo a seguito dell’emanazione dell’ordinanza som­maria del Giu­dice con cui ven­gono dis­posti i primi provved­i­menti in mer­ito alla situ­azione pos­ses­so­ria di cui si richiede la tutela in sede giudiziale.

IL CON­DO­MINIO E L’AMMINISTRATORE

Per le con­tro­ver­sie tra il con­do­minio e l’amministratore occorre ver­i­fi­care la sus­sis­tenza di even­tu­ali neg­li­genze di quest’ultimo, come sancite dalla novella di cui alla L. ²²⁰⁄₂₀₁₂ o di altre man­canze, stante la natura esem­pli­fica­tiva delle fat­tispecie con­tem­plate dalla legge (art. 1129 c.c.).

Nel caso in cui si riscon­tri la man­canza della dovuta dili­genza nel com­pi­mento di qualche attiv­ità, ad esem­pio la man­cata aper­tura del pro­prio conto cor­rente, gravi irre­go­lar­ità, bilan­cio inver­i­tiero, etc…, il con­do­minio può agire nei con­fronti dell’amministratore seguendo due strade alternative.

La prima riguarda il giudizio di revoca di cui all’art. 64 disp. att. codice civile, che è un pro­ced­i­mento di volon­taria giuris­dizione, che non ha natura con­tenziosa ma ammin­is­tra­tiva, svol­gen­dosi in cam­era di con­siglio ex artt. 737 e segg. Cpc.

Per esso si deve obbli­ga­to­ri­a­mente adire il tri­bunale com­pe­tente: il pro­ced­i­mento che si svolge in sede giudiziale in cam­era di con­siglio è escluso dalla medi­azione a norma dell’art. 5 comma 6 del D. lgs. ²⁸⁄₂₀₁₀.

Se, invece, l’edificio intende agire in ragione del rap­porto dei mandato con­trat­tuale inter­cor­rente con il pro­prio ammin­is­tra­tore, la con­tro­ver­sia vede l’immediato accesso in medi­azione. Trat­tan­dosi di azione ordi­naria in ragione del con­tratto edi­fi­cio – man­datario, si rien­tra nelle fat­tispecie gen­er­ali pre­viste dall’art. 5 comma 1 del D. Lgs. ²⁸⁄₂₀₁₀.

IL CON­DO­MINIO ED I TERZI:

Anche le cause tra il con­do­minio e i terzi sono pre­ven­ti­va­mente dis­cusse in medi­azione in quanto in base all’art. 71 quater disp. att. codice civile, qual­si­asi con­tro­ver­sia che inter­essi il con­do­minio deve essere fatta oggetto della pro­ce­dura di medi­azione sancita dal D. Lgs. ²⁸⁄₂₀₁₀ prima di avere accesso in sede giudiziale.

Si pensi ad esem­pio al con­tratto di appalto con un’impresa avente ad oggetto la manuten­zione ordi­naria o stra­or­di­naria, di una parte comune dell’edificio.

IL CON­DO­MINIO E L’ITER INTERNO DA SEGUIRE PER LA PARTE­CI­PAZIONE IN MEDI­AZIONE, LE DIS­PO­SIZIONI DI CUI ALL’ART. 71 QUATER DISP. ATT. C.C.

L’art. 71 ter disp. att. codice civile san­cisce che la soluzione con­cil­ia­tiva delle vertenze che inter­es­sano il Con­do­minio deve essere pre­sen­tata ad un Organ­ismo di Medi­azione che abbia la pro­pria sede dove è ubi­cato l’edificio condominiale

Trat­tasi del cri­te­rio della com­pe­tenza ter­ri­to­ri­ale dell’organismo di medi­azione che è inderogabile.

Per quanto riguarda, invece, la rap­p­re­sen­tanza del Con­do­minio in sede di medi­azione, l’art. 71 quater disp. att. codice civile, richiede che l’amministratore, in rap­p­re­sen­tanza del Con­do­minio, abbia ottenuto pre­ven­ti­va­mente il consenso.

La rel­a­tiva delib­era assem­bleare deve essere assunta con le mag­gio­ranze pre­scritte dall’ arti­colo 1136, sec­ondo comma, c.c., ovvero con l’approvazione della mag­gio­ranza dei pre­senti alla riu­nione, che rap­p­re­sentino almeno la metà del val­ore dell’intero edificio.

Poiché non viene dis­tinta la prima e la sec­onda con­vo­cazione assem­bleare, la deci­sione deve essere assunta con queste mag­gio­ranze anche in sec­onda riunione.

Per quanto riguarda, invece, la con­vo­cazione dell’assemblea chia­mata a decidere se pre­sen­ziare o meno alla medi­azione, il nuovo art. 66 disp. att. Codice Civile, richiede che l’avviso di con­vo­cazione debba essere invi­ato a mezzo rac­co­man­data, con­seg­nato a mano o fax, e debba per­venire a tutti i con­do­mini almeno cinque giorni prima dell’assemblea.

L’art. 8 del D. Lgs. ²⁸⁄₂₀₁₀ prevede che “All’atto della pre­sen­tazione della domanda di medi­azione, il respon­s­abile dell’organismo des­igna un medi­a­tore e fissa il primo incon­tro tra le parti non oltre quindici giorni dal depos­ito della domanda”.

Tenendo conto che risulta dif­fi­cile avere l’assemblea di con­do­minio prima del ter­mine dell’incontro davanti al medi­a­tore, l’art. 71 quater prevede che “Se i ter­mini di com­par­izione davanti al medi­a­tore non con­sentono di assumere la delib­era di cui al terzo comma, il medi­a­tore dispone, su istanza del con­do­minio, idonea pro­roga della prima com­par­izione”.

La delib­era assem­bleare è con­dizione nec­es­saria dell’avvio del pro­ced­i­mento e della legit­tima pre­senza del rap­p­re­sen­tante del Condomjnio.

Lo stesso dicasi per l’eventuale pro­posta for­mu­lata dal medi­a­tore, di cui all’art. 11, comma 2, del D. Lgs. ²⁸⁄₂₀₁₀.

Nel caso di vertenza con­do­miniale, l’art. 71 quater disp. Att. c.c. pre­scrive che il medi­a­tore fissa il ter­mine per la pro­posta di con­cil­i­azione, tenendo conto della neces­sità per l’amministratore di munirsi della delib­era assembleare.

Essa deve essere approvata dal con­do­minio con le mag­gio­ranze di cui al medes­imo art. 1136, sec­ondo comma, c.c. (mag­gio­ranza dei pre­senti alla riu­nione che rap­p­re­sentino almeno la metà del val­ore dell’intero edificio).

L’art. 71 quater disp. Att. c.c. dispone che “La pro­posta di medi­azione deve essere approvata dall’assemblea con le mag­gio­ranze di cui all’articolo 1136, sec­ondo comma, del codice. Se non si rag­giun­gono le pre­dette mag­gio­ranze, la pro­posta si deve inten­dere non accettata.”

Anche qui, non essendo sancita alcuna speci­fica indi­cazione per la prima e per la sec­onda con­vo­cazione, occorre il rispetto della pre­scritta mag­gio­ranza anche nella sec­onda riu­nione di condominio.

Se la delib­er­azione non ottiene il con­senso della pre­detta mag­gio­ranza, la pro­posta si intende non accettata. Il ten­ta­tivo di con­cil­i­azione ha esito neg­a­tivo e la causa ordi­naria può essere intrapresa.

LA POSIZIONE ATTIVA O PAS­SIVA DEL CON­DO­MINIO IN MEDIAZIONE

L’Organismo di Medi­azione può essere adito dal terzo, dal con­domino, o dal Condominio.

Quando il Con­do­minio agisce per risol­vere la con­tro­ver­sia, pre­sen­tando la domanda di con­cil­i­azione, non si pon­gono prob­lemi in mer­ito alle tem­p­is­tiche da rispettare per la mediazione.

L’amministratore con­voca l’assemblea per ottenere l’eventuale autor­iz­zazione a adire l’organismo di con­cil­i­azione com­pe­tente per ter­ri­to­rio in ragione dell’ubicazione dell’edificio.

Se l’assemblea decide a mag­gio­ranza dei pre­senti che rap­p­re­sen­tano la mag­gio­ranza dei milles­imi, come pre­scritto dall’art. 71 ter disp. att. Codice Civile., l’Amministratore pre­senta l’istanza.

Se invece il quo­rum non è rag­giunto, l’amministratore non può tentare la risoluzione della con­tro­ver­sia, non potendo adire la pro­ce­dura conciliativa.

Nel caso in cui il Con­do­minio venga chiam­ato alla medi­azione, l’istanza con­cil­ia­tiva deve per­venire al domi­cilio dell’amministratore.

In questi casi, poiché in con­creto è dif­fi­cile che l’amministratore riesca a tenere tem­pes­ti­va­mente l’assemblea di con­do­minio, l’art. 71 quater disp. Att. Codice Civile prevede che , “Se i ter­mini di com­par­izione davanti al medi­a­tore non con­sentono di assumere detta delib­era, il medi­a­tore dispone, su istanza del con­do­minio, idonea pro­roga della prima comparizione.”.

L’art. 8 del D. Lgs. ²⁸⁄₂₀₁₀ san­cisce che l’incontro con il medi­a­tore si deve tenere entro 15 giorni dalla pre­sen­tazione della domanda di medi­azione. Poiché questo ter­mine non è per­en­to­rio, esso può essere pro­rogato a cura del medi­a­tore, dietro richi­esta dell’amministratore, onde per­me­t­tere l’assunzione della delib­era pre­scritta dall’art. 71 quater disp. Att. c.c.

Per quanto riguarda la richi­esta di sposta­mento del primo incon­tro, che a seguito del c.d. decreto del fare, ha natura di sola pro­gram­mazione, non si ritiene che l’amministratore sia tenuto a doc­u­mentare di essersi atti­vato con la pro­duzione dell’avviso di con­vo­cazione inoltrato o che sta per inoltrare al condominio.

Queste osser­vazioni derivano dal fatto che l’indicazione della domanda di rin­vio dell’incontro è pura e sem­plice, non essendo spec­i­fi­cato che la richi­esta deve essere moti­vata o gius­ti­fi­cata. Inoltre, per lo svol­gi­mento del pro­ced­i­mento con­cil­ia­tivo ex art. 4 D. Lgs. ²⁸⁄₂₀₁₀ non sus­sistono par­ti­co­lari req­ui­siti di formalità.

L’amministratore dovrà comunque atti­varsi senza dif­fer­i­menti per con­vo­care l’assemblea con l’apposito ordine del giorno tenuto conto che la medi­azione dal momento della pre­sen­tazione della domanda e sino alla definizione non può durare oltre i 3 mesi come sancito dalla legge.

LA DEFINZIONE DELLA MEDI­AZIONE CONDOMINIALE

Gli esiti della medi­azione con­do­miniali pos­sono essere diversi:

• Il con­do­minio viene chiam­ato in medi­azione, ma l’Ammin­is­tra­tore non è rius­cito a con­vo­care per tempo l’assemblea

L’Amministratore chiederà un rin­vio della data di incon­tro con il mediatore.

Il con­cil­ia­tore, a seguito della pre­sen­tazione dell’istanza del Con­do­minio, fissa un’altra data per avere il primo incon­tro di pro­gram­mazione onde ver­i­fi­care la per­cor­ri­bil­ità di una soluzione bonaria.

• L’amministratore ha con­vo­cato l’assemblea ma non ha ottenuto l’autorizzazione per pre­sen­ziare in mediazione

L’amministratore del con­do­minio chiam­ato in medi­azione è rius­cito a con­vo­care per tempo l’assemblea in vista dell’incontro in medi­azione ma questa ha delib­er­ato di non voler pre­sen­ziare e/​o conciliare.

Il pro­ced­i­mento con­cil­ia­tivo si con­clude con un ver­bale neg­a­tivo di man­cata parte­ci­pazione del con­do­minio sin dal primo incon­tro di pro­gram­mazione ex art. 8 D. Lgs. 28/​2010, come mod­i­fi­cato dal D.L. ⁶⁹⁄₂₀₁₃.

Quanto detto vale per il Con­do­minio soggetto pas­sivo della domanda di mediazione.

Sia ove si tratti di ques­tione che vede il Con­do­minio parte atti­vante e/​o parte chia­mata in medi­azione, l’amministratore spiegherà all’assemblea l’utilità della medi­azione per una certa vertenza, e questa potrà decidere di non voler in alcun modo agire oppure deliber­erà di atttivarsi/​presentarsi ed in tal caso indi­viduerà soluzioni potranno essere con­sid­er­ate in medi­azione e quali dovranno, invece, riten­ersi escluse.

• L’amministratore è rius­cito a ottenere l’approvazione, nat­u­ral­mente nel rispetto delle mag­gio­ranze pre­scritte (mag­gio­ranza degli inter­venuti che rap­p­re­sen­tano la mag­gio­ranza dei milles­imi dell’edificio in sede di prima con­vo­cazione o di sec­onda con­vo­cazione assembleare).

In sede di primo incon­tro di pro­gram­mazione sancito dall’art. 8, comma 1, del D. Lgs. 28/​2010, come mod­i­fi­cato dal D. L. 69/​2013, il medi­a­tore ver­i­fica il con­trad­dit­to­rio e la pos­si­bil­ità di una soluzione bonaria nonchè il con­tenuto dell’autorizzazione del con­do­minio, ver­i­f­i­cando la posizione del medes­imo e la sua even­tuale volontà transattiva.

Se manca la volontà con­cil­ia­tiva del Con­do­minio, rima­nendo esso asso­lu­ta­mente fermo sulle pro­prie posizioni, il medi­a­tore ver­i­fica la volontà della con­troparte. Se anche questa non man­i­festa alcuna aper­tura alla con­cil­i­azione, la pro­ce­dura si chi­ude con il primo incon­tro di pro­gram­mazione, stante l’impossibilità di una transazione, con l’applicazione delle inden­nità ridotte di cui all’art. 17 del D. Lgs. 28/​2010, mod­i­fi­cato dal D. L. ⁶⁹⁄₂₀₁₃.

Se l’autorizzazione man­i­festa una certa elas­tic­ità per la con­cil­i­azione, come anche la con­troparte, il medi­a­tore fissa un nuovo incon­tro, che si qual­i­fica in ter­mini di vera e pro­pria riu­nione di conciliazione.

In gen­erale, il medi­a­tore deve anal­iz­zare i poteri attribuiti all’Amministratore per la transazione: la volontà dell’edificio deve essere trasfusa nel ver­bale con­cil­ia­tivo nei medes­imi ter­mini di cui all’assunta decisione.

L’assemblea potrebbe aver det­tagliato il con­tenuto della transazione in tutto o in parte, fino a giun­gere a qual­i­fi­care l’amministratore in ter­mini di sem­plice nun­cius; oppure potrebbe aver con­fer­ito una del­ega alla con­cil­i­azione della lite senza lim­iti. In quest’ultimo caso l’amministratore ha ampio potere dis­crezionale di deter­minare l’oggetto dell’accordo.

Per il resto, il pro­ced­i­mento di medi­azione si svolge in ter­mini ordi­nari, sec­ondo il det­tato del D. Lgs. ²⁸⁄₂₀₁₀ come mod­i­fi­cato dal D. L. 69/​2013, come per tutte le altre pro­ce­dure di medi­a­c­on­cil­i­azione, salvo l’eventuale rispetto dell’iter pro­ce­du­rale di cui alla pro­posta del medi­a­tore sulla base del com­bi­nato dis­posto dell’art. 71 quater disp. Att. c.c. e dell’art. 11 comma 2 del D. Lgs. ²⁸⁄₂₀₁₀.

LA PRO­POSTA DEL MEDIATORE

L’art. 11 del D. lgs. ²⁸⁄₂₀₁₀ al primo comma prevede che “Quando l’accordo non e’ rag­giunto, il medi­a­tore può for­mu­lare una pro­posta di con­cil­i­azione. In ogni caso, il medi­a­tore for­mula una pro­posta di con­cil­i­azione se le parti gliene fanno con­corde richi­esta in qualunque momento del pro­ced­i­mento. Prima della for­mu­lazione della pro­posta, il medi­a­tore informa le parti delle pos­si­bili con­seguenze di cui all’articolo 13”. Il sec­ondo comma di questa norma detta le regole “proces­su­ali”: “La pro­posta di con­cil­i­azione e’ comu­ni­cata alle parti per iscritto. Le parti fanno per­venire al medi­a­tore, per iscritto ed entro sette giorni, l’accettazione o il rifi­uto della pro­posta. In man­canza di risposta nel ter­mine, la pro­posta si ha per rifi­u­tata.”

Nelle fat­tispecie con­do­miniali il medi­a­tore che for­mula la pro­posta deve tener “conto della neces­sità per l’amministratore di munirsi della delib­era assembleare”

Il ter­mine di 7 giorni di cui all’art. 11 del D. Lgs. ²⁸⁄₂₀₁₀ non può essere, nella quasi total­ità dei casi, dall’amministratore tenuto a con­vo­care l’assemblea per ver­i­fi­care l’eventuale accettazione del con­do­minio alla pro­posta del mediatore.

Il medi­a­tore con­corda quindi con le parti un ter­mine più lungo, la cui base di cal­colo viene deter­mi­nata dal tempo nec­es­sario a con­vo­care la riu­nione del condominio.

Anche se il trascorso del ter­mine senza una risposta del con­do­minio vale rifi­uto della pro­posta di con­cil­i­azione, si ritiene oppor­tuno per l’amministratore comu­ni­care la man­cata ade­sione dell’assemblea alla pro­posta transazione.

Quanto detto vale per il rispetto dei doveri del pro­prio mandato con­do­miniale. Il con­do­minio, nel negare la pro­pria accettazione, potrebbe las­ciare uno spi­raglio per un diverso accordo conciliativo.

CON­SEGUENZE DELLA MAN­CATA PARTE­CI­PAZIONE ALLA MEDIAZIONE

L’art. 8 4 bis D. Lgs. 28/​2010, come mod­i­fi­cato dal D. L. ⁶⁹⁄₂₀₁₃ prevede che: «Dalla man­cata parte­ci­pazione senza gius­ti­fi­cato motivo al pro­ced­i­mento di medi­azione il giu­dice può desumere argo­menti di prova nel suc­ces­sivo giudizio ai sensi dell’articolo 116, sec­ondo comma, del codice di pro­ce­dura civile. Il giu­dice con­danna la parte cos­ti­tuita che, nei casi pre­visti dall’articolo 5, non ha parte­ci­pato al pro­ced­i­mento senza gius­ti­fi­cato motivo, al ver­sa­mento all’entrata del bilan­cio dello Stato di una somma di importo cor­rispon­dente al con­trib­uto uni­fi­cato dovuto per il giudizio .»

Per­tanto il Con­do­minio che decida di non parte­ci­pare alla medi­azione senza gius­ti­fi­cato motivo può essere sanzion­ato con il paga­mento di una somma pari al con­trib­uto uni­fi­cato che varia al vari­are del val­ore della causa.

Il motivo deve essere appunto «gius­ti­fi­cato» e sarà oggetto di val­u­tazione del Giudice.

La gius­ti­fi­cazione deve essere reale e seria, atten­zione, quindi, a moti­vazioni chiara­mente futili, stru­men­tali e pretestuose.

Ad esem­pio il costo della medi­azione non può essere un «gius­ti­fi­cato motivo».

Inoltre, il Giu­dice può desumere argo­menti di prova a sfa­vore della parte che non abbia parte­ci­pato alla mediazione.

Parte­ci­pare alla medi­azione, quindi, con­viene sem­pre e trovare una soluzione in detta sede e senza dub­bio preferi­bile rispetto ad un con­tenzioso lungo e costoso.